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          房產資訊

          “中國式炒房團”在泰國清邁的高歌猛進

          發布時間:2013/6/24 19:59:53 關注度:   來源:愛房綜合網

          “中國式炒房團”在泰國清邁的高歌猛進

            香港人杰西(Jessis Yan)漫步在熟悉的清邁街頭,心情和頭頂的陽光一樣燦爛。她投資的一個房地產公寓型項目從今年3月份開始預售,不到兩個月已經賣出一半,讓她對隨后上市戶型的銷售信心大增。由于銷情理想,她在考慮適當提升待售單位的價格。

            中國買家本來不是杰西銷售計劃中的主要爭取對象,但項目開售之后中國人的熱情讓她驚喜無限:“很多內地客人一出手就是四五套,而且自己買完又介紹親戚朋友買。有個武漢的客人只在互聯網上問了我一些相關情況,都不來清邁親自看看現場就直接把30%的首付打款給我了。”

            5月的泰國清邁古城可謂張袂成陰、比肩繼踵。周日街市的道路兩旁擺滿了當地各種手工藝品和特產,不時能聽見泰國小販操著一口還不太嫻熟的中文跟游客重復著“60泰銖,很便宜,很便宜”。

            中國式炒房團的熱情,打破了泰國北部小城清邁的寧靜。杰西把中國商人在清邁買房的狂熱歸因于清邁市場的巨大升值潛力,這個市場過去三年光地價的平均升幅就達20%。

            杰西把中國商人在清邁買房的狂熱歸因于清邁市場的巨大升值潛力,這個市場過去三年光地價的平均升幅就達20%,“這個城市有太多發展的空間和可能,近兩年地價的升幅驗證了這一點。等到大家都異口同聲在稱贊某個地方值錢的時候,那里的價格也已經讓人望而卻步了,升無可升。這些來清邁嘗"頭啖湯"的中國人都有很精明的投資眼光。”

            中國式炒房

            “我想用這十幾萬元給自己買一個投資升值的機會。”

            崔黃河是最早購買杰西項目的中國人之一。他兩個月前買了一個一體化敞開式公寓(Studio),為預售房支付了30%的首期。這個公寓面積約33.5平方米,精裝修,總價250萬泰銖,折合人民幣約50多萬元。他從包里掏出一張同一區域附近公寓的出租價目表,給《21CBR》記者算了一筆賬:“這附近出租的一個53平方米公寓月租金25000泰銖,一年的租金30萬泰銖,房子還沒有我買的公寓高檔。如果按照這個租金來算,這個區域每年每平方米的租金大約是5600多泰銖。你可以算算我的年化租金回報率是多少,國內不保本的理財產品有些還達不到這個回報,不升值還有風險。”

            除了租金回報率可觀,崔黃河還趕上了泰銖升值的機會。今年以來泰銖持續走強,短短3個多月升值幅度達到5%左右,成為亞洲國家中表現最搶眼的貨幣。由于擔心短期的干預會引起市場恐慌,泰國央行早前表示暫時不會出手。崔黃河覺得如果泰銖能繼續走強,到他做“收租公”的時候回報會更為可觀。

            因為寧曼路的房屋升值前景明朗,崔黃河也考慮過將來公寓建成之后出售,但泰國對房屋轉讓的各種扣稅讓他有些擔憂:“如果到時候我要賣掉公寓,首先要交2%的轉讓稅和0.5%的印花稅,這兩個稅種規定我和買家各承擔一半。另外我要交3.5%的地稅。除此之外,如果房屋在少于五年內轉讓,我還要另外交3.5%的特別商業獲利所得稅。這么算下來,我要交的稅超過8%。”

            但是崔黃河也想好了退路。因為他買的是預售房,房子要在2014年底才交樓。如果他在交樓入戶之前完成轉讓程序,這些稅費都可以免掉。他坦言自己并不是資金實力雄厚的炒房團,清邁房地產相對較低的投入讓他可以從容轉身:“現在國內一線城市十幾萬元也就買一個廁所,我想用這十幾萬元給自己買一個投資升值的機會。這公寓到時候是租是賣還是度假自住,根據當時的升值情況再做決定。”他認為清邁地價房價這幾年整體都會在一個快速上升的軌道,“但是不同地區漲價幅度差別還是挺大,外國人買房之前最好做足功課。”

            房地產高歌猛進

            清邁過去3 年的地價平均升幅20%,目前全城有80 個項目在動工。

            清邁在很多中國人眼里仍然是個神秘又充滿異域風情的探索勝地,但對于日韓和西方人來說,這里早已是個常年往返的度假首選地。在清邁城區四處游走,不時可以看見成片綠草如茵的高爾夫球場,三五成群的東方面孔談笑風生地揮舞著球桿。

            清邁省省長Tanin Subhasaen告訴《21CBR》記者:“清邁旅游的一個發展重點就是高爾夫球,已經舉辦了不少世界級高爾夫球賽事。”他留意到日本人和韓國人都非常喜愛高爾夫,但是日韓國內打高爾夫球價格不菲。而清邁的高爾夫球場就便宜很多,而且配套設施完善,氣候宜人,度假商務兩相宜,“所以日本和韓國的公司很喜歡把員工拉來清邁開年會,年底的時候總是看到一撥一撥背著高爾夫球桿的人走出機場。”

            清邁在旅游業界名氣很大,但對政府來說,旅游排第二位,農業才是收入的第一大來源。清邁靠近我國云南省,目前主要是昆明或重慶、成都等地與清邁之間的農產品邊貿,但更深層次的貿易往來卻沒有太大推進。

            清邁商會副會長謝錦良認為,最主要的原因是清邁沒有和內地大多城市建立直航:“以前中國只有臺灣地區跟清邁有直航,去年才開通澳門、香港的直航。今年4月吉祥航空開通了上海與清邁的直航,不到一個月就因為供不應求將航班從每周兩次加到每周四次,我相信中國人絕對是未來清邁的主力消費者。”

            近幾年清邁的地價上升幅度令人瞠目結舌。著名地產中介21世紀不動產的清邁地區經理Ed Schroeder告訴《21CBR》記者,清邁過去3年的地價平均升幅20%,目前全城有80個項目在動工,都是被視為投資回報率最好的公寓房。中國人從2011年下半年開始出現在清邁房地產市場,今年以來買房熱情大幅高漲。

            對于來清邁買房的中國人,21世紀不動產的清邁地區總經理李曉來歸納出幾個特點:雖然起步晚,但是買的套數多、非常干脆,而且喜歡自己買完以后呼朋喚友來買。“中國人喜歡炒房是出了名的,但是你看看國內和香港的房價,還有多少升值機會?日本、韓國和新加坡的房子在價格上沒什么優勢,其他東南亞國家要么排華,要么完全西化了。而清邁的房子確實很吸引中國人,一來離國內近,好操作;二來不需要大筆資金;三來投資回報好。清邁當地人比較和善,不像西方對中國人有歧視。”

            李曉來發現,來清邁投資房地產的中國人幾乎全部選擇公寓房。因為根據泰國法律,外國人不可以100%擁有泰國的土地,所以外籍人士無法獨自購買整間別墅的產權。而針對公寓大樓,整棟樓產權的51%要由泰國公民擁有,外籍人士最多擁有49%。“換言之,外籍人士可以買每間公寓的產權,但不可以擁有整棟樓。”她說。

            李曉來強調,清邁各區域房價也要具體問題具體分析,目前地價最貴、升值潛力最大的是靠近清邁大學的旅游必去地寧曼路(Nimmanhaemin Road)。

            寧曼路有很悠久的歷史,以清邁百年前富甲一方的大家族姓氏Nimmanhaemin命名,其后裔不久前還當過泰國財政部部長。杰西的項目就在這條黃金路段上,她特意以Nimmana命名該項目,讓樓盤和這個在清邁人中耳熟能詳的姓氏沾上點邊。對于項目本身,Ed Schroeder沒有異議,但他非常好奇杰西是怎么拿下寧曼路這塊地的:“清邁這片最值錢的區域很多土地都被一個叫Mr. Prasert的80多歲當地人掌控著。很多開發商想找他買地,給他的價格以億為單位的美金計算,他死活不肯賣,真令人頭疼。我們圈里都傳言他想給自己建個雕像,百年之后還能高高在上地視察自己的地呢!”

            清邁的“龍脈”

            泰國人購買的比例占80% 以上,超過10% 是中國人購買的。

            杰西下定決心投資清邁房地產之后,和許多開發商一樣,面臨的第一個問題是如何拿地。由于清邁的大部分土地都是私人擁有,搞定富甲一方的“大地主”就成了開發商們的頭等大事。她和泰方合作伙伴經過長期的調研后,選中了寧曼路中心的一個近10000平方米的地塊,但是泰方合作伙伴也提議能否考慮別的地塊,原因很簡單:“Mr. Prasert不肯賣,去他辦公室談了很多次都不同意。”

            思前想后,杰西還是不愿意放棄這塊地,“房地產最看重的因素之一就是地段,這塊地在清邁最貴的區域,是最有升值空間的地方。我想做一個高端精品項目,只有拿下這塊地我才有信心。”和當年恒大地產[簡介 最新動態]的主席許家印為了打動香港地產巨鱷鄭裕彤出資,幾乎天天泡在他家陪打麻將一樣,杰西想方設法得到這位在業界中有清邁“李嘉誠”之稱的Mr. Prasert垂青。

            在杰西的引薦下,《21CBR》記者見到了神秘的大地主Mr. Prasert。他的頭發梳得一絲不亂,穿著淺藍色的短袖襯衫和西褲,非常整潔干凈。他雖然已有80歲高齡,仍然親自開著一輛有30年歷史的藍色小轎車,每天載著妻子穩穩當當地行駛在清邁的大街上。問他為什么還要自己開車,Mr. Prasert精神矍鑠地答道:“我覺得自己開車很好呀,自己開車可以活動大腦,不然大腦就會生銹。”

            Mr. Prasert祖上是姓林的潮州人,家族在清邁做黃金交易的生意。如果說他的衣著和生活方式都非常傳統,并沒有讓人太強烈地感覺到作為清邁大地主的排場和存在感,那他對工作的執著態度就和香港的李嘉誠、鄭裕彤等上了年紀的富豪一樣令人敬佩,耄耋之年仍然每天早早回辦公室打理生意。

            寧曼區域有100多萊地(萊為泰國土地面積單位,1萊=1600平方米),Mr. Prasert擁有70多萊,占了清邁這個最貴的區域一半以上的土地,是個名符其實的大地主。

            Mr. Prasert告訴《21CBR》記者,他從56年前就開始在寧曼地區一小塊一小塊地收購土地,大多數是從種泰國水稻的農民手上買下來的。為什么眼光這么好,幾十年前就對寧曼地區情有獨鐘?Mr. Prasert微微一笑,給記者講了個充滿泰國佛教傳奇色彩的故事:“很多年以前,我爸爸曾遇到一個高僧。他分析清邁的龍脈,說龍頭就在清邁的山上,寧曼路相當于龍的肚子,靠近清邁火車站那邊是龍的尾巴。幾十年之后龍會擺尾,原來龍尾的地方可能就沒以前那么旺了,龍肚子這個地方卻會一直興旺下去。”

            虔誠信佛的Mr. Prasert也特別相信眼緣,在無數趨之若鶩的上門求地者中獨獨相中了杰西,將寧曼路最好的地段賣了4萊地給她。而且他開的價格不高,買地的費用還沒有后來的建筑成本高。不過杰西細心又耐心的付出也功不可沒,整個商談的過程持續了10個月,清邁龍脈的故事她早就聽得耳根起繭,也已經不記得跟Mr. Prasert吃了多少次飯。

            “跟他談拿地的新加坡人、泰國人、美國人,都是安排去辦公室。他從來不跟他們吃飯的,唯獨會跟我去吃飯。他有一次和我吃飯見我在喝咖啡,就問我那是什么東西?所以他人生中第一杯咖啡是在我的引薦下喝的。他在把地賣給我之后就給孩子立了遺囑,再也不能出售土地,都拿來蓋公寓或者酒店商場。”杰西由此和Mr. Prasert成為了忘年交。

            杰西精明的生意頭腦和親和力也得到了這個項目合作伙伴Poonpun Chaikul的認可和稱贊。Poonpun出身名門望族,她的家族是泰國最大的大米出口商之一,丈夫Somnuk Chaikul是上市公司SMT(Stars Microeletronics (Thailand))主席,哥哥是杰西在美國經營的餐廳的合作伙伴。Poonpun和杰西認識將近20年,杰西對餐廳的控制能力令她印象深刻:“經營餐廳其實很累,很多環節都可能出錯,比如食材供應和保存不當,食物就會不新鮮。但杰西能控制好一切事情,食物的質量永遠令顧客滿意,她在美國的4個餐廳都賓客盈門。”

            由于泰國政府規定,外國人原則上不能購買土地,杰西的投資計劃需要一個泰國的合作伙伴,“而且泰國合作伙伴的人脈和經驗對開發非常重要,同時需要有一個當地強大的地產品牌,買樓的人才相信你。”同時,Poonpun和她的地產公司正好也打算再建一個項目,“杰西的華人背景也能為項目未來吸引到更多大中華區的顧客”,于是她們一拍即合。

            Poonpun透露,杰西本來對清邁一無所知,只是想在布吉投資幾棟別墅山莊,“她最初的想法是我們可以自己各住一棟享受享受,其他的出租給游客。”但是Poonpun勸她考慮一下清邁:“因為布吉和曼谷一樣,早已是世界知名的旅游景點,地價不菲,也沒有太多升值空間。另外泰國的各種地產商也早已把那個市場瓜分殆盡,還能買的好地段很難找。”在對清邁多次考察之后,杰西覺得Poonpun言之有理,而且當地對公寓房的巨大需求也讓她震驚:“公寓項目從開售起基本上6個月內能賣光,小一點的項目1個月左右就能賣光。清邁正在動工的80多個項目全部都是公寓房。”

            思慮已定,杰西和Poonpun的房地產公司以四六比的投資金額入股這個項目。清邁中心路段的公寓項目一般100來個單位,杰西卻把這個項目建成了擁有350個單位的小型社區。她透露目前已經售出150多個單位,朝向好的基本賣光了。泰國人購買的比例占了80%以上,也有來自德國、澳大利亞的業主,超過10%是中國人購買的。“我的那棟樓王還沒有開售,最貴最好的肯定留到最后才賣。”杰西炯炯有神的大眼睛閃閃發光。

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