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          房产资讯

          “中国式炒房团”在泰国清迈的高歌猛进

          发布时间:2013/6/24 19:59:53 来源:天柱信息港网友

          “中国式炒房团”在泰国清迈的高歌猛进

            香港人杰西(Jessis Yan)漫步在熟悉的清迈街头,心情和头顶的阳光一样灿烂。她投资的一个房地产公寓型项目从今年3月份开始预售,不到两个月已经卖出?#35805;耄?#35753;她对随后上市户型的销售信心大增。由于销情理想,她在考虑适当提升待售单位的价格。

            中国买家本来不是杰西销售计划中的主要争取对象,但项目开售之后中国人的热情让她惊喜无限:“很多内地客人一出手就是四五套,而?#26131;?#24049;买完又介绍亲戚朋友买。有个武汉的客人只在互联网上问了我一些相关情况,都不来清迈亲自看看现场就直接把30%的首付打款给我了。”

            5月的泰国清迈古城可谓张袂成阴、比肩继踵。周日街市的道路两旁摆满了当地各种手工艺品和特产,不时能听见泰国小贩操着一口还不太娴熟的中文跟游客重复着“60泰铢,很便宜,很便宜”。

            中国式炒房团的热情,打破了泰国北部小城清迈的宁静。杰西把中国商人在清迈买房的狂热归因于清迈市场的巨大升?#30331;?#21147;,这个市场过去三年光地价的平均升幅就达20%。

            杰西把中国商人在清迈买房的狂热归因于清迈市场的巨大升?#30331;?#21147;,这个市场过去三年光地价的平均升幅就达20%,“这个城市有太多发展的空间和可能,近两年地价的升幅验证了这一点。等到大家?#23478;?#21475;同声在称赞某个地?#34903;登?#30340;时候,那里的价格也已经让人望而却步了,升无可升。这些来清迈尝"头啖汤"的中国人都有很精明的投资眼光。”

            中国式炒房

            “我想用这十几万元给自己买一个投资升值的机会。”

            崔黄河?#20146;?#26089;购买杰西项目的中国人之一。他两个月前买了一个一体化敞开式公寓(Studio),为预售房支付了30%的首期。这个公寓面积约33.5平方米,精装修,总价250万泰铢,折合人民币约50多万元。他从包里掏出一张同一区域附近公寓的出租价目表,给《21CBR》记者算了一?#25910;耍骸?#36825;附近出租的一个53平方米公寓月租金25000泰铢,一年的租金30万泰铢,房子还没有我买的公寓高档。如果按照这个租金来算,这个区域每年每平方米的租金大约是5600多泰铢。你可以算算我的年化租金回报?#36866;?#22810;少,国内不保本的理财产品?#34892;?#36824;达不到这个回报,不升值还有风险。”

            除了租金回报率可观,崔黄河还赶上了泰铢升值的机会。今年以来泰铢?#20013;?#36208;强,短短3个多月升值幅度达到5%左右,成为亚洲国家中表现最抢眼的货币。由于担心短期的干预会引起市场?#21482;牛?#27888;国央行早前表示暂时不会出手。崔黄河觉得如果泰铢能继续走强,到他做“收租公”的时候回报会更为可观。

            因为宁曼路的房屋升?#30331;?#26223;明朗,崔黄河?#37096;?#34385;过将来公寓建成之后出售,但泰国对房屋转让的各种扣税让他?#34892;?#25285;忧:“如果到时候我要卖掉公寓,首先要交2%的转让税和0.5%的印花税,这两个税种规定我和买家各承担?#35805;搿?#21478;外我要交3.5%的地税。除此之外,如果房屋在少于五年内转让,?#19968;?#35201;另外交3.5%的特别商业获利所得税。这么算下来,我要交的税超过8%。”

            但是崔黄河也想好了退路。因为他买的是预售房,房子要在2014年底才交楼。如果他在交楼入户之前完成转让程序,这些税?#35759;?#21487;以免掉。他坦言自己并不?#20146;式?#23454;力雄厚的炒房团,清迈房地产相对较低的投入让他可?#28304;?#23481;转身:“现在国内一线城市十几万元也就买一个厕所,我想用这十几万元给自己买一个投资升值的机会。这公寓到时候是租是卖还是度假自住,根据当时的升值情况再做决定。”他认为清迈地价房价这几年整体都会在一个快速上升的轨道,“但是不同地区涨价幅度差别还是挺大,外国人买房之前最?#31859;?#36275;功课。”

            房地产高歌猛进

            清迈过去3 年的地价平均升幅20%,目前全城有80 个项目在动工。

            清迈在很多中国人眼里仍然是个神秘又充满异域风情的探索胜地,但对于日韩和西方人来?#25285;?#36825;里早已是个常年往返的度假首选地。在清迈城区四处游走,不时可以看见成片绿草如茵的高尔夫球场,三五成群的东方面孔谈笑风生地?#28216;?#30528;球杆。

            清迈省省长Tanin Subhasaen告诉《21CBR》记者:“清迈旅游的一个发展重点就是高尔夫球,已经举办了不少世界级高尔夫球赛事。”他留意到日本人和韩国人都非常喜爱高尔夫,但是日韩国内打高尔夫球价格不菲。而清迈的高尔夫球场就便宜很多,而且配套设施完善,气候宜人,度假商务两相宜,“所以日本和韩国的公司很?#19981;?#25226;员工拉来清迈开年会,年底的时候总是看到一拨一拨背着高尔夫球杆的人走出机场。”

            清迈在旅游业界名气很大,但对政府来?#25285;?#26053;游排第二位,农?#25377;?#26159;收入的第一大来源。清迈靠近我国云南省,目前主要是昆明或重庆、成都等地与清迈之间的农产品边?#24120;?#20294;更深层次的贸易往来却没有太大推进。

            清迈商会副会长谢锦良认为,最主要的原因是清迈没有和内地大多城市建立直航:“以前中国只有台湾地区跟清迈有直航,去年才开通澳门、香港的直航。今年4?#24405;?#31077;航空开通了上海与清迈的直航,不到一个月就因为供不应求将航班从每周两次加到每周四次,我相信中国人绝对是未来清迈的主力消费者。”

            近几年清迈的地价上升幅度令人瞠目结舌。著名地产中介21世纪不动产的清迈地区经理Ed Schroeder告诉《21CBR》记者,清迈过去3年的地价平均升幅20%,目前全城有80个项目在动工,都是被?#28216;?#25237;资回报?#39318;?#22909;的公寓房。中国人从2011年下半年开始出现在清迈房地产市场,今年以来买房热情大幅高涨。

            对于来清迈买房的中国人,21世纪不动产的清迈地区总经理李晓来归纳出几个特点:虽?#40644;?#27493;晚,但是买的?#36164;?#22810;、非常干脆,而且?#19981;?#33258;己买完以后呼朋唤友来买。“中国人?#19981;?#28818;房是出了名的,但是你看看国内和香港的房价,还有多少升值机会?日本、韩国和新加坡的房子在价格上没什?#20174;?#21183;,其他东南亚国家要么排华,要么完全西化了。而清迈的房子确实很吸引中国人,一来离国内近,好操作;二来不需要大?#39318;式?三来投资回报好。清迈当地人比较和善,不像西方对中国人有歧视。”

            李晓来发现,来清迈投资房地产的中国人几乎全部选择公寓房。因为根据泰国法律,外国人不可以100%拥有泰国的土地,所以外籍人士无法独自购买整间别墅的产权。而针对公寓大楼,整栋楼产权的51%要由泰国公民拥有,外籍人士最多拥有49%。“换言之,外籍人士可以买每间公寓的产权,但不可以拥有整栋楼。”她说。

            李晓来强调,清迈各区域房价也要具体问题具体分析,目前地价最贵、升?#30331;?#21147;最大的是靠近清迈大学的旅游必去地宁曼路(Nimmanhaemin Road)。

            宁曼路有很悠久的历史,以清迈百年前富甲一方的大家族姓氏Nimmanhaemin命名,其后裔不久前还当过泰国财政部部长。杰西的项目就在这条黄金路段上,她特意以Nimmana命名该项目,让楼盘和这个在清迈人中耳熟能详的姓?#38505;?#19978;点边。对于项目本身,Ed Schroeder没有异议,但他非常好奇杰西是怎么拿下宁曼路这块地的:“清迈这片最?#30331;?#30340;区域很多土地都被一个叫Mr. Prasert的80多岁当地人掌控着。很多开发商想?#23452;?#20080;地,给他的价格以亿为单位的美金计算,他死活不?#19979;簦?#30495;令人头疼。我们圈里都传言他想给自?#33322;?#20010;雕像,百年之后还能高高在上地视察自己的地呢!”

            清迈的“龙脉”

            泰国人购买的比例占80% 以上,超过10% 是中国人购买的。

            杰西下定决心投资清迈房地产之后,和许多开发商一样,面临的第一个问题是如?#25991;?#22320;。由于清迈的大部分土地都是私人拥有,搞定富甲一方的“大地主?#26412;?#25104;了开发商们的头等大事。她和泰方合作伙伴经过长期的调研后,选中?#22235;?#26364;路中心的一个近10000平方米的地块,但是泰方合作伙伴也提议能否考虑别的地块,原因很简单:“Mr. Prasert不?#19979;簦?#21435;他办公室谈了很多次都不同意。”

            思前想后,杰西还是不愿意放弃这块地,“房地产最看重的因素之一就是地段,这块地在清迈最贵的区域,?#20146;?#26377;升值空间的地方。我想做一个高端精品项目,只?#24515;?#19979;这块地我才有信心。”和当年恒大地产[简介 最新动态]的主席许家印为了打动香港地产巨鳄郑裕彤出资,几乎天天泡在他家陪打麻将一样,杰西想方设法得到这位在业界中有清迈“李嘉诚”之称的Mr. Prasert垂青。

            在杰西的引荐下,《21CBR》记者见到了神秘的大地主Mr. Prasert。他的头发梳得一丝不乱,穿着浅蓝色的短袖?#32435;?#21644;西裤,非常整洁干净。他虽然已有80岁高龄,仍然亲自开着一?#23621;?0年历史的蓝色小轿车,每天载着妻?#28216;?#31283;当当地行驶在清迈的大街上。问他为什么还要自己开车,Mr. Prasert精神矍铄地答道:“我觉得自己开车很好呀,自己开车可以活动大?#35029;?#19981;然大脑就会生锈。”

            Mr. Prasert祖上是姓林的潮州人,家族在清迈做黄金交易的生意。如果说他的衣着和生活方式都非常传?#24120;?#24182;没有让人太强烈地感觉到作为清迈大地主的排场和存在感,那他对工作的执?#30424;?#24230;就和香港的李嘉诚、郑裕彤等上了年纪的富豪一样令人敬佩,耄耋之年仍然每天早早回办公室打理生意。

            宁曼区域有100多?#36710;?莱为泰国土地面积单位,1莱=1600平方米),Mr. Prasert拥有70多?#24120;?#21344;了清迈这个最贵的区域?#35805;?#20197;上的土地,是个名符其实的大地主。

            Mr. Prasert告诉《21CBR》记者,他从56年前就开始在宁曼地区一小块一小块地收购土地,大多数是从种泰国水稻的农民手?#19979;?#19979;来的。为什么眼光这么好,几十年前?#25237;?#23425;曼地区情有独钟?Mr. Prasert微微一笑,给记者讲了个充满泰国佛教传奇色彩的?#36866;攏骸?#24456;多年以前,我?#32844;?#26366;遇到一个高僧。他分析清迈的龙脉,说龙头就在清迈的山上,宁曼路相当于龙的?#20146;櫻?#38752;近清迈火车站?#28508;?#26159;龙的尾巴。几十年之后龙会摆尾,原来龙尾的地方可能就没以前那么旺了,龙?#20146;?#36825;个地方却会一直兴旺下去。”

            虔诚信佛的Mr. Prasert也特别相信眼?#25285;?#22312;无数趋之若鹜的上门求地者中独独相中了杰西,将宁曼路最好的地段卖了4?#36710;?#32473;她。而且他开的价格不高,买地的费用还没有后来的建筑成本高。不过杰西细心又耐心的付出也功不可没,整个商谈的过?#22363;中?#20102;10个月,清迈龙脉的?#36866;?#22905;早就听得耳根起?#32772;?#20063;已经不记得跟Mr. Prasert吃了多少次饭。

            “跟他谈拿地的新加坡人、泰国人、美国人,都?#21069;才?#21435;办公室。他从来不跟他们吃饭的,唯独会跟我去吃饭。他有一次和?#39029;?#39277;见我在喝咖啡,就问我那是什么东西?所以他人生中第一杯咖啡是在我的引荐下喝的。他在把地卖给我之后就给孩子立了遗嘱,再也不能出售土地,都?#32654;?#30422;公寓或者?#39057;晟坛 !?#26480;西由此和Mr. Prasert成为了忘年交。

            杰西精明的生意头脑和亲和力也得到了这个项目合作伙伴Poonpun Chaikul的认可和称赞。Poonpun出身名门望族,她的家族是泰国最大的大米出口商之一,丈夫Somnuk Chaikul是上市公司SMT(Stars Microeletronics (Thailand))主席,哥哥是杰西在美国经营的餐厅的合作伙伴。Poonpun和杰西认识将近20年,杰西对餐厅的控制能力令她印象深刻:“经营餐厅其实很累,很多?#26041;?#37117;可能出错,?#28909;?#39135;材供应和保存不当,食物就会不新?#30465;?#20294;杰西能控制好一切事情,食物的质量永远令顾客满意,她在美国的4个餐厅都宾客盈门。”

            由于泰国政府规定,外国人原则上不能购买土地,杰西的投资计划需要一个泰国的合作伙伴,“而且泰国合作伙伴的人脉和经验对开发非常重要,同时需要有一个当地强大的地产品牌,买楼的人才相信你。”同时,Poonpun和她的地产公司正好也打算再建一个项目,“杰西的华人背景也能为项目未来吸引到更多大中华区的顾客?#20445;?#20110;是她们一拍即合。

            Poonpun透露,杰西本来对清迈一无所知,只是想在布吉投资?#20184;?#21035;墅山庄,“她最初的想法是我们可以自己各住一栋享受享受,其他的出租给游客。”但是Poonpun劝她考虑一下清迈:“因为布吉和曼谷一样,早已是世界知名的旅游景点,地价不菲,也没有太多升值空间。另外泰国的各种地产商也早已把那个市场瓜分殆尽,还能买的好地段很难找。”在对清迈多次考察之后,杰西觉得Poonpun言之?#27427;恚?#32780;且当地对公寓房的巨大需求也让她震惊:“公寓项目从开售起基本上6个月内能卖光,小一点的项目1个月左右就能卖光。清迈正在动工的80多个项目全部都是公寓房。”

            思虑?#35759;ǎ?#26480;西和Poonpun的房地产公司以四六比的投?#24335;?#39069;入股这个项目。清迈中心路段的公寓项目?#35805;?00来个单位,杰西却把这个项目建成了拥有350个单位的小型社区。她透露目前已经售出150多个单位,朝向好的基本卖光了。泰国人购买的比例占了80%以上,?#28799;欣?#33258;德国、澳大利亚的业主,超过10%是中国人购买的。“我的那栋楼王还没有开售,最贵最好的肯定留到最后才卖。”杰西炯炯有神的大眼睛闪闪发光。

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